In ambito di locazione, una delle opzioni più utilizzate, specialmente nelle grandi città, è quella di affittare appartamenti a studenti fuori sede con contratti di affitto transitorio. Questa soluzione offre vantaggi significativi come la flessibilità e l’assenza di impegni a lungo termine.
Di seguito, esploreremo in dettaglio le caratteristiche, la durata, le modalità di tassazione e le clausole fondamentali di questo tipo di contratto.
Cos’è un Contratto di Affitto Transitorio?
Il contratto di affitto transitorio è un accordo scritto tra un locatore (proprietario dell’immobile) e un locatario (inquilino) per concedere temporaneamente l’uso di un immobile a fini residenziali. Questo tipo di contratto è progettato per situazioni in cui l’uso dell’immobile è previsto per un periodo limitato, che può variare da pochi giorni fino a un massimo di 18 mesi, senza l’intenzione di stabilire una residenza permanente. È importante notare che questo contratto non è utilizzabile per affitti turistici.
Durata del Contratto di Affitto Transitorio
La durata massima di un contratto di affitto transitorio è di 18 mesi, con la possibilità di una sola proroga. Al termine di questo periodo, il contratto si risolve automaticamente senza necessità di disdetta formale. Questa caratteristica lo rende particolarmente adatto a studenti che necessitano di alloggi temporanei durante il periodo universitario.
Caratteristiche del Contratto di Affitto Transitorio
Un contratto di affitto transitorio deve includere alcune specifiche chiavi per essere valido. Ecco gli elementi essenziali:
- Luogo e data di stipula: Indicare chiaramente dove e quando il contratto è stato stipulato.
- Dati delle parti: Estremi del locatore e del conduttore, inclusi i dati anagrafici e i codici fiscali.
- Descrizione dell’immobile: Dettagli relativi all’immobile oggetto della locazione.
- Durata della locazione: Specificare chiaramente la durata, fino a un massimo di 18 mesi.
- Finalità della locazione: Indicare lo scopo della locazione, ad esempio esigenze di studio, trasferimenti temporanei, ecc.
- Condizioni specifiche: Eventuali clausole particolari riguardanti l’uso dell’immobile.
- Canone di locazione: Importo del canone e modalità di pagamento.
- Diritti e obblighi delle parti: Definizione dei diritti e doveri sia del locatore che del locatario.
- Normative applicabili: Riferimenti a regolamenti condominiali, leggi locali o altre normative rilevanti.
Tassazione del Contratto di Affitto Transitorio
La tassazione per un contratto di affitto transitorio include diverse voci comuni:
- Imposta di registro: Calcolata al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero degli anni di affitto, con un minimo di 67 euro.
- Imposta di bollo: 16 euro per ogni quattro facciate del contratto, o per ogni 100 righe.
- Tassazione sul reddito: I redditi da affitto sono tassati al 95% del canone percepito.
Cedolare Secca
Per il 2024, la cedolare secca prevede una tassazione del 21% sul canone di affitto per un singolo immobile. Se si possiedono più immobili, la tassazione aumenta al 26%. Inoltre, è possibile applicare un’aliquota ridotta del 10% per contratti a canone concordato in determinati comuni.
Facsimile del Contratto di Affitto Transitorio
Ecco un modello facsimile del contratto di affitto transitorio per studenti, completo di tutti gli elementi essenziali:
CONTRATTO DI LOCAZIONE USO TRANSITORIO
(Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 2)In data……/………/………… Luogo………………………. Provincia (…….)Il/La Sig/Sig.ra……………. nato/a a ………………………… Provincia (……..)
C.F…………………….. residente in …………………………Provincia (…….)
Via/Piazza………………………………… Numero Civico……………/………
riconosciuto a mezzo di ………………………………..di seguito indicato come Locatore
e
Il/La Sig/Sig.ra……………. nato/a a ………………………… Provincia (……..)
C.F…………………….. residente in …………………………Provincia (…….)
Via/Piazza……………………… Numero Civico ……………………………/……………….
riconosciuto a mezzo di …………………………… numero…………………………………..
di seguito indicato come Conduttore
che accetta, per sé e aventi causa, l’unità immobiliare sita a ……………………………………. Via/Piazza………………………………… n. ……. piano ……. scala …… int. ……. composta di n. ……..vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori……………………………………… ………………………………………………………………………………………………………… non ammobiliata / ammobiliata come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.
TABELLE MILLESIMALI:
proprietà …………………….. riscaldamento …………………….. acqua ………………………….
altre …………………………………………………………………
COMUNICAZIONE ex articolo 8, 3° comma, del decreto-legge 11 luglio 1992, n.333 convertito dalla legge 8 agosto 1992, n. 359:
estremi catastali identificativi dell’unità immobiliare………………………….………….………….
Il Locatore si impegna a consegnare al conduttore copia dell’attestato di prestazione energetica identificato con il numero……………………… in stato di validità e con scadenza……../………/…………….
La locazione è regolata dalle pattuizioni seguenti.
**Articolo 1 – Durata.**
Il contratto è stipulato per la durata di ……………. mesi e cioè dal ………/……/……………….. al ……/………/……………… Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto.
**Articolo 2 – Natura transitoria.**
Secondo quanto previsto dall’Accordo territoriale stipulato ai sensi dell’articolo 5, comma 3, della legge n. 431/98, tra ……………………………….. depositato il ……………… presso il Comune di ………………………(…….) , le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l’esigenza di abitare l’immobile per un periodo non eccedente i ………………….. frequentando il corso di studi di …………… presso l’Università di ……………………………………
Articolo 3 – Canone.
Il canone di locazione, secondo quanto stabilito dall’Accordo di cui all’articolo 2 è convenuto in euro ……………………………… , che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero ……………………….., in n. ………….. rate eguali anticipate di euro …………………………………………….ciascuna, alle seguenti date:…………………………………………………………….………
Articolo 4 – Deposito cauzionale.
A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/ non versa (4) al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro ………………….pari a ………………. mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni periodo di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell’unità immobiliare sia dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale. Altre forme di garanzia: …………………………………………………………………………….
Articolo 5 – Oneri accessori.
Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato A al decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98.
Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire – in sede di consuntivo – entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione – anche tramite organizzazioni sindacali – presso il locatore (o il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno precedente.
Articolo 6 – Spese di bollo e di registrazione.
Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a suddivise al 50% tra conduttore e locatore. Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà. Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo.
Articolo 7 – Pagamento, risoluzione e prelazione.
Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall’articolo55 della legge n. 392/78. La vendita dell’unità immobiliare locata – in relazione alla quale viene/non viene concessa la prelazione al conduttore – non costituisce motivo di risoluzione del contratto.
Articolo 8 – Uso.
L’immobile deve essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore. Salvo patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocare o dare in comodato, né in tutto né in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto.
Articolo 9 – Recesso del conduttore.
Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima della scadenza. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari ed in tal caso, dal mese dell’intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione.
Articolo 10 – Consegna.
Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all’uso convenuto e – così – di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna altresì a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, ai sensi dell’articolo 1590 del Codice civile di quanto segue: ………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………ovvero di quanto risulta dall’allegato verbale di consegna.
Articolo 11 – Modifiche e danni.
Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
Articolo 12 – Assemblee.
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell’assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.
Articolo 13 – Impianti
Il conduttore – in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a servirsi unicamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore in caso di inosservanza autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge. Per quanto attiene all’impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del DPR n. 412/93, con particolare riferimento a quanto stabilito dall’articolo 11, comma 2, dello stesso DPR.
Articolo 14 – Accessi.
Il conduttore deve consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione. Nel caso in cui il locatore intenda vendere l’unità immobiliare locata, il conduttore deve consentire la visita all’unità immobiliare una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi ovvero con le seguenti modalità:……………………………………………………………….
Articolo 15 – Commissione di conciliazione.
La Commissione di conciliazione, di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431/98, è composta al massimo da tre membri di cui due scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore ed un terzo – che svolge funzioni di presidente – sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati qualora gli stessi ritengano di nominarlo. La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali.
Articolo 16 – Varie.
A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato. Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto. Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge n. 675/96).
Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/78 e n. 431/98 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431/98 ed agli Accordi di cui agli articoli 2.
Letto, approvato e sottoscritto
Luogo………………………………li ……/……/…………
Il locatore ……………………………………
Il conduttore …………………………………
A mente dell’articolo 1342, secondo comma, del Codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 del presente contratto.
Il locatore ………………………………….
Il conduttore ……………………………….
Questo modello facsimile è fornito a scopo illustrativo e può essere personalizzato in base alle esigenze specifiche. Si consiglia vivamente di consultare un professionista legale per garantire che il contratto sia conforme alle leggi locali e soddisfi le esigenze di tutte le parti coinvolte.
Il contratto di affitto transitorio per studenti rappresenta una soluzione pratica e flessibile per chi desidera affittare un immobile per periodi brevi. Comprendere le caratteristiche, la durata e le modalità di tassazione di questo tipo di contratto è fondamentale per entrambe le parti coinvolte. Utilizzare un modello di contratto accuratamente predisposto può facilitare la stipula dell’accordo e garantire che tutte le clausole essenziali siano adeguatamente incluse.